今年厦门楼市稳字当头 一手住宅量跌价稳是主基调

　　2016年，是厦门房地产波澜起伏的一年。这一年内，经历了高歌猛进、价量双升；而后随着限贷、限购等政策不断收紧，一、二手楼市又重回理性平稳轨道。尤其近期，市场买卖双方都陷入了浓厚的观望情绪中。那么，此轮沉寂要多久能够打破？2017年，厦门楼市又将走向何方呢？

　　一手住宅

　　“量跌价稳”是主基调

　　年底，本是传统的交易活跃期，但是2016年底厦门楼市却笼罩在一片沉寂之中，开发商推盘不积极，购房者出手不踊跃。这一轮沉寂将何时打破？均和评估董事长王崎和世联行厦门公司总经理梁丰都认为2017年5月或将是重要节点。

　　而预测2017年全年，厦门一手市场或将呈现“量跌价稳”的态势，即难以出现暴涨暴跌现象。受限价政策影响，去年底有些楼盘封盘惜售，待2017限价政策解除后调高售价，业内人士认为：“至多在原有基础上调整，难出现跳涨。”而是否会出现大幅降价楼盘，则主要取决于开发商的抗风险能力。王崎认为目前厦门市场上的开发商抗风险能力比较强，“第一，2016年这一轮跳涨，开发商赚翻倍，足以撑两年。第二，大开发商居多，不易出现资金链问题。”

　　但是，在平稳的主旋律下，也不排除将形成市场分化局面。某业内人士认为：“可能出现日光盘，也可能有个别小幅降价盘。价格合理、推盘量少的楼盘很容易日光，而个别急于冲业绩的开发商，或许会推出小幅降价楼盘。”

　　此外，房价跳涨限制住一部分购房者，也起到稳定市场的作用。王崎将其比喻为股市：“入市门槛高，市场更安全。如新三板、创业板比较稳定，不像A股暴涨暴跌。”

　　二手住宅

　　交易量或萎缩、市场秩序回归理性

　　2015年，厦门二手住宅交易量几乎与一手持平；而2016年则强势上升，成交量达558.46万平方米，接近一手住宅的两倍。业内人士认为，这一现象折射出几个真相：第一，证明厦门城市越来越成熟，GDP排名前30位的城市都将逐渐进入存量房市场；第二，购房者对二手房接受度提高了，置换客户增多；第三，一手房供应严重不足；第四，大量投资客已撤场。

　　的确，二手房交易量大可以证明一个城市的成熟度，但是，二手市场的成熟仍需一定时间。2016年是厦门进入存量房市场的第二年，暴露了市场秩序的不成熟，先是价格跳涨、销量激增，接下来销量断崖式下跌、房东降价，说明厦门二手市场正处于重新洗牌、调整秩序的时期。业内普遍认为，2017年二手市场交易量会萎缩，市场秩序将朝着更稳定、理性的方向发展。

　　欣慰的是，近期两种市场现象直接推动了二手市场的平稳。一方面，由于去年房价跳涨到达新高位、投资客被迫退场，购房者需要一定时间接受新高价，出手更谨慎。另一方面，经历下半年接盘冷淡冲击，房东的不理性涨价行为受到了抑制。业内认为，买卖双方的互相制约将推动厦门二手市场理性、平稳发展。

　　纯商办产品

　　或仍难破僵局

　　本文将商住型SOHO排除在外，只探讨纯商业、办公用途产品。这一部分历来存量巨大、去化周期较长，最近几年还出现与住宅价格倒挂现象。

　　以社区底商为例，过去几年，社区底商价格是住宅的2-3倍；而近几年变得与住宅持平，甚至仅为住宅的1/2，且空置率高，出现了“三代养一铺”的笑谈。梁丰表示：“目前只有餐饮和中介店面较活跃，其他多半倒闭，因为互联网改变了商业格局，所以需要商业环境改善，才能解决这个问题。”

　　相比之下，厦门优质购物中心则相对乐观。戴德梁行数据显示，2016年年末，全市优质购物中心存量为185.3万平方米，总体空置率仅为9.5%。但戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏提醒：“未来的大量供应仍需引起重视，仅2017年就将有8个购物中心入市，空置率或被拉高。”对此，她建议商场采取新探索和创意，“如亚马逊、京东等电商打造线下体验店；书店、餐厅提供个性化服务；购物中心通过科学美观的设计吸引商家和客流。”

　　此外，办公市场一样严峻，截至2016年底，厦门甲级写字楼存量达63万平方米，而全年吸纳量仅为4.6万平方米，较2015年还下降了65.6%，这主要受年初P2P行业洗牌、国际贸易局势恶化等影响。更令人担忧的是，2017年还将有84.5万平方米甲级写字楼入市，超过目前存量，这意味着空置率将进一步拉高。对此，王崎提出：“消除金融政策歧视，使交易活跃起来，才可化解风险。目前商办产品最低首付是50%，最长贷款年限只有10年，且无利率优惠。如果改成与住宅一样的首付和贷款年限，或将吸引一批中小企业入驻。”(记者刘博)