“一带一路”为房企海外投资带来新变化

人民网北京5月22日电（卢志坤） 在“一带一路”倡议提出之后的近4年来，法以来明显感受到了中资房地产企业海外投资趋势的变化。

为企业提供咨询服务的世邦魏理仕华北区投资咨询服务部主管法以来说，以前中国房地产企业在海外主要投资发达经济体一些热门城市的项目，但近几年来，中资企业的投资热情拓展到了更多的发展中国家。

“很明显的像阿斯塔纳（哈萨克斯坦首都）这样的城市，我们之前都不知道它在哪里，大家只知道阿拉木图（哈萨克斯坦第一大城市，金融中心）。”法以来对人民网记者说，但在“一带一路”倡议提出之后，很多中资客户开始联系世邦魏理仕咨询在该城市的投资事宜。

法以来说，通过在当地的办事处，世邦魏理仕已经在阿斯塔纳接待了几批中资客户。他说，像马来西亚的吉隆坡、槟城，柬埔寨的金边、印尼的雅加达、俄罗斯的莫斯科、等城市都成为中资企业咨询频率比较高的地区。

据一份追踪中资房地产企业在东南亚国家投资的研究报告显示，包括富力、碧桂园、绿地等在内的8家中资地产商在东南亚国家已经投入或宣称的投资总额已经超过了2900亿元。而在数年前，中资地产商在这些国家或地区开发的项目寥寥无几。

2013年在马来西亚首次拓展业务取得不俗业绩之后，碧桂园在2015年宣布将斥资超过2500亿元在该国打造一个集旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大支柱产业于一身的产业新城项目。该公司称，项目已经带动建筑业、制造业、信息产业等70余家国内相关上下游企业一起抱团出海。

丝路智谷研究院院长兼首席经济学家梁海明说，我国众多房地产企业已经或即将前往“一带一路”沿线国家拓展业务，不仅对自身发展有重大意义，对沿线国家经济建设、“一带一路”建设也具有巨大推动作用。

梁海明表示，对于众多“一带一路”沿线国家而言，中国房地产企业前往投资，可以改善该国就业情况，房地产行业背后涉及六、七十个关联产业，只要开始施工，后面数十个关联产业便会随之开始运转。中国房企到沿线国家进行地产开发，可产生大量岗位需求，提高当地的就业率，让当地的民众直接受惠，也可以提升沿线国家的城市功能。

而在投资目的地之外，法以来认为，中资地产商在海外开发项目介入的程度也在不断变化。在此之前，中资地产企业在发达国家核心城市的投资更多充当财务投资者角色，在当地的项目中进行较小比例的股权投资，学习融入当地市场。

法以来表示，中资地产商如今的投资方式开始从收购海外成熟物业到合作开发阶段迈进，有的已经开始在海外尝试从拿地到开发建设、销售的完整链条进击。“利润更丰厚，风险也更大，”法以来说，“涉及到的环节越多，风险也就越大。”

对于中资企业而言，在海外投资最大的风险是不了解当地市场。法以来说，在海外投资，每个国家、每个地区甚至每个城市面临的情况都不一样，如果对政治体制差异、市场数据、法律政策、金融税收环境等方面没有深刻的理解，将对投资构成重大挑战，而这需要深入细致的尽职调查和广泛深厚的当地资源。

他举例说，比如在海外项目投资中利润最高的土地整合环节，由于土地大都是私人所有，目前为止依然需要依赖当地企业的资源才能在有限的时间内整合成符合开发需要的土地。

而突如其来的政策环境变化也为项目投资带来了不同程度的挑战。

世邦魏理仕华北区策略顾问部主管夏军回忆，此前其在莫斯科负责一个项目的咨询工作时，当地的市场环境相对稳定，而此后俄罗斯货币遭遇重大贬值，这些突发事件给项目带来了难以预测的风险。夏军为企业提供前期的战略规划、发展定位等服务。

       而在泰国的另一个开发案例中，项目本来的客户定位是国内的人群。但随着中国对居民海外投资的政策调整，该项目定位也需要根据不断变化的政策进行调整。

夏军说，在项目进行投资之前，专业服务机构详实的尽职调查和对市场环境变化的快速反应必不可少。

“我们去减少客户所冒的风险，专业意见是专业服务当中很重要的一部分。”